Czy zakup mieszkania na wynajem to dobry sposób na wyższą emeryturę? | PracowniczePlanyKapitalowe.org.pl
Ocena: 2.75
(ilość ocen: 2)

Czy zakup mieszkania na wynajem to dobry sposób na wyższą emeryturę?

Niskie emerytury w Polsce to zbliżająca się nieubłaganie rzeczywistość. Jak zatem zapewnić sobie godną jesień życia? Możemy skorzystać z nowej propozycji rządu, czyli Pracowniczych Planów Kapitałowych. Albo możemy zaufać swoim możliwościom i zainwestować w nieruchomość. Czy zakup mieszkania jest gwarancją lepszej emerytury? Pora to sprawdzić!

Pomysły Polaków na bezpieczną emeryturę

Przeciętne świadczenie emerytalne oznacza ubóstwo na starość. Starzenie się społeczeństwa jest faktem, a przecież na umowie międzypokoleniowej opiera się system emerytalny. Skąd zatem mają mieć emeryturę obecni młodzi pracownicy? Żeby uniknąć “biedowania” na starość musimy samodzielnie oszczędzać. Ale jak i gdzie?

Według badania przeprowadzonego przez TNS Polska dla Nationale-Nederlanden w 2016 roku, Polacy pokładają nadzieje, że będą w stanie jak najdłużej pracować a oszczędności przede wszystkim inwestują w nieruchomości. Niewiele mniej oszczędzających przechowuje kapitał na koncie osobistym, w IKE lub zostawia na lokacie. Najmniej popularnym sposobem odkładania na starość jest polisa.

Teraz jest jeszcze PPK, ale po sytuacji z OFE trudno nie dziwić się, że duża część oszczędzających woli liczyć na siebie. Łatwo też zrozumieć, czemu akurat w zakupie mieszkania na wynajem widzimy dobry sposób na spokojną emeryturę. Na przykład rachunek w banku jest najczęściej nieoprocentowany. Zatem nasze oszczędności zjada inflacja. A lokata to inwestycja krótkoterminowa, której oprocentowanie ledwo starcza na pokrycie inflacji.

Na tym tle interesująco wypada inwestycja w nieruchomość. Ale obok zalet ma też ona swoje wady. Zobaczmy czy kupno mieszkania to decyzja, której nie pożałujemy na starość.

Emerytura z inwestycji w wynajem mieszkania? Policzmy!

Podstawowy wzór, który pomaga w ocenie rentowności wynajmowanego lokalu prezentuje się następująco:

Rentowność = (Czynsz x 11)/Koszt nabycia nieruchomości x 100

Dlaczego kwotę przewidywanego miesięcznego czynszu z mieszkania mnożymy przez 11? Bo bezpiecznie jest założyć, że lokal nie zawsze będzie wynajmowany. Mieszkanie może potrzebować remontu, lub po prostu będziemy szukać najemcy. Stąd warto zostawić jeden wolny miesiąc w roku na to, że mieszkanie będzie stało puste i nie będzie na siebie zarabiało.

Przez koszt nabycia mieszkania należy rozumieć wszystkie związane z tym opłaty, rachunki, podatki, cenę zakupu nieruchomości czy koszty okołokredytowe. Podstawiając odpowiednie liczby otrzymamy wynik rentowności inwestycji, czyli ROI (od ang. Return On Investment).

W przypadku, gdy zakup mieszkania finansujemy własną gotówką, lepiej wtedy policzyć rentowność kapitału ROE (od ang. Return On Equity). Zamiast wszystkich kosztów zakupu lokalu podstawiamy koszty jakie wydaliśmy na wejście posiadanie mieszkania ze swojej kieszeni (np. wkład własny i opłaty notarialne). Wzór rentowności ROI przydaje się, gdy nieruchomość nabywamy z pomocą kredytu mieszkaniowego.

Stopa zwrotu z inwestycji w wynajem mieszkania

Weźmy na początek prosty przykład. Całkowity koszt związany z nabyciem mieszkania wynosi 300 000 zł, miesięczny czynsz to 1500 zł (już po odliczeniu raty kredytu). Zatem nasza rentowność wynosi:

(1500 x 11)/300 000 x 100 = 5,5%

Roczny zwrot z inwestycji 5,5% wygląda bardzo dobrze, gdy porównamy go np. z lokatą, gdzie średnia roczna stopa zwrotu to 2%. Jednak ROI jako metoda oceny inwestycji sprawdza się tylko jako pierwsze sito, określające, czy to konkretne mieszkanie może się zwrócić. Może, ale nie musi.

Mieszkanie stanie się zabezpieczeniem emerytury dopiero za wiele lat. I to po tym jak spłacimy kredyt hipoteczny. A do tego dochodzi zmienna koniunktura na rynku nieruchomości i najmu. Inwestycja w wynajem jest atrakcyjna, ale ma też swoje ryzyko.

Szanse i zagrożenia w kupnie mieszkania dla zabezpieczenia emerytury

Inwestycja w nieruchomość jest aktualnie jednym z ciekawszych pomysłów na ulokowanie swoich pieniędzy. Oto plusy zakupu mieszkania:

  • nieruchomość jest obiektem długotrwałym,
  • niskie ryzyko całkowitej utraty zainwestowanego kapitału,
  • możliwość skorzystania z ulg podatkowych i odliczeń,
  • lokal jest obiektem użytkowym, z którego można korzystać,
  • uniezależnienie się od zmian systemów emerytalnych,

Mieszkanie jest też jednak obiektem z którym wiąże się ryzyko. Oto zagrożenia jakie może napotkać inwestycja w nieruchomość:

  • lokale są obiektami długotrwałymi, ale ulegają zużyciu i wymagają odpowiedniego zarządzania nimi,
  • inwestycja w mieszkanie wymaga dużych środków, a całkowity ich zwrot następuje dopiero po wielu latach,
  • mieszkania mają niewielką płynność finansową - to znaczy, że nie można odzyskać części środków wcześniej, można tylko sprzedać mieszkanie w całości, a to wiąże się z kolejnym ryzykiem…
  • zmiana popytu na dany typ lokali oznaczać może wymóg sprzedaży mieszkania po nierynkowej cenie lub długi czas oczekiwania na zainteresowanego jego kupnem,
  • zmiana sytuacji na rynku najmu - na przykład spadek stawek czynszu oznacza zmniejszenie dochodów z wynajmowania mieszkania.

Przykład dochodowości inwestycji w nieruchomość

Mając lepszy obraz tego jakie są wady i zalety kupna mieszkania na wynajem, możemy podjąć się opisania bardziej złożonego przykładu inwestycji. Załóżmy, że chcemy kupić cieszące się niesłabnącą popularnością mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50 m2. Według danych NBP dla 6 największych miast w Polsce (bez Warszawy) średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym za 1m2 mieszkania wynosiła w III kwartale 2018 roku 5915 zł. Zatem cena za lokal to w zaokrągleniu 296 000 zł.

Do sumy kosztów doliczamy opłaty okołotransakcyjne: PCC 2% wartości nieruchomości (5920 zł), taksa notarialna + VAT (1400 zł). Teraz jeszcze czas policzyć koszty związane z kredytem. W tym celu sprawdźmy kredyt hipoteczny na hipoteki.net. Na tej podstawie możemy założyć, że parametry modelowego zobowiązania będą wyglądać następująco:

  • wkład własny 20% - 59 200 zł,
  • kwota kredytu hipotecznego - 236 800 zł,
  • okres kredytowania 30 lat,
  • raty równe,
  • oprocentowanie zmienne 3,90%,
  • prowizja 1% - 2960 zł
  • wysokość miesięcznej raty - 1117 zł,
  • całkowity koszt kredytu hipotecznego - 405 047 zł,

Opłaty jakie jeszcze trzeba wziąć pod uwagę to 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki oraz wpis hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej w wysokości 200 zł. Lista kosztów powinna też zostać wydłużona o wycenę nieruchomości (ok. 300 zł), ale najważniejszym będzie przewidywany koszt remontu.

Tu załóżmy, że wyniesie on 50 000 zł. Środki na remont będą pochodziły z innego kredytu, ale o takich samych parametrach jak kredyt mieszkaniowy (dla ułatwienia obliczeń). W tym wypadku miesięczna rata zobowiązania na remont wynosi 236 zł a całkowity koszt 84 900 zł. To daje dla obu kredytów miesięczne zobowiązanie w wysokości 1353 zł. I taką też stawkę najmu uwzględnimy w obliczeniach.

W tym przykładzie ostatnia rata kredytu hipotecznego zostanie spłacona dokładnie w momencie przejścia kredytobiorcy na emeryturę. I od tego czasu najem z mieszkania będzie dodatkowym zabezpieczeniem na starość. Jak prezentuje się ta modelowa inwestycja według wskaźnika ROI? Spójrzmy:

  • czynsz to 1353 zł, tyle ile wynosi miesięczna rata za wynajem,
  • całkowity koszt, czyli cena kupna lokalu, opłaty, koszty obu kredytów wynoszą 497 786 zł (suma z 30 lat).

A zatem ze wzoru: rentowność = (czynsz x 11)/suma kosztów x 100 stopa zwrotu z powyższego przykładu wynosi 2,98%. W tym modelu pominięto ryzyko zmiany stopy procentowej (co przełożyłoby się na wysokość miesięcznej raty kredytu) oraz nie uwzględniono zmiany wartości nieruchomości i stawek czynszów.

Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem to gwarancja spokojnej emerytury?

Powyższy przykład nie bierze pod uwagę dynamiczności czynników wpływających na opłacalność zakupu lokalu. Ale taki zimny prysznic dla entuzjastów inwestycji w nieruchomość może być pouczający - rentowność na poziomie 3% wcale nie zachwyca. Z drugiej strony ulokowanie kapitału w mieszkanie, rzeczywiście może zabezpieczyć przyszłość.

Dobrzy inwestorzy poszukują okazji inwestycyjnej, czyli wyjątkowo dobrej ceny kupna mieszkania. Także właściwie dobrane zobowiązanie może zwiększyć stopę zwrotu. Jeżeli celem jest emerytura z najmu, warto pomyśleć jakie potrzeby mieszkaniowe mogą obowiązywać za 30 lat. Poza tym mając spłacone mieszkanie oprócz wynajmowania, możemy je sprzedać. Jednak środki ze sprzedaży mogą nam nie wystarczyć do końca życia.

W przyszłości być może pojawią się jeszcze inne możliwości spieniężenia mieszkania, jak odwrócona hipoteka (obecnie żaden bank takiej nie oferuje) lub renta dożywotnia, która aktualnie nie jest najbezpieczniejszym wyjściem. Tymczasem przemyślana inwestycja w wynajem mieszkania nadal jest jednym z lepszych pomysłów na zabezpieczenie swojej emerytury.

0
Dołącz do dyskusji
Dodaj komentarz

Ta strona nie ma jeszcze żadnych komentarzy, skomentuj jako pierwszy!